【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(二)绍兴篇

文章正文
发布时间:2018-04-14 15:31

【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(二)绍兴篇

2018-04-14 10:15来源:克而瑞地产研究房地产/房价

原标题:【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(二)绍兴篇

正文共:2997字

预计阅读时间:8 分钟

文/研究员 杨科伟、邱娟、李思潼

市场综述

目前,绍兴房地产市场依旧火爆,新开盘项目去化表现优异。中低端产品认筹现场十分火爆,由于价格较低,吸引了众多安置户,往往一经开盘立即售罄;中高端产品尤其是排屋均已售罄,高层也仅剩下底楼。二手房市场运行平稳,老旧公房价格相较稳定,学区房目前是成交主力。整体而言,绍兴楼市成交量依旧维持在较高水平,房价运行较为平稳,目前全市成交均价约13000-15000元/平方米。各方面情况具体如下。

01

政策政策

实施区域“限售”

目前绍兴实施区域限售。在绍兴市区(越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。

02

贷款利率全面上浮

首套贷款利率上浮15%,二套上浮20%

银行贷款方面,绍兴的银行贷款额度在收紧中,从申请到拿到审批通过大约2个月左右。银行利率首套利率在4.9%基准利率的基础上上浮15%,二套利率上浮20%左右。

03

购房客户

改善是需求主力,拆迁安置催生大量刚需

老城区学区房投资活跃

绍兴购房者投资比例较低,以本地客群为主,高达90%以上。外地客群主要来自杭州、萧山为主。各区域市场客群结构差异明显,越城各区由于配套完善,集中了本地改善客户,并吸引了周边乡镇进城客群,近年区域拆迁户客户占比提高;柯桥区以本地改善客户,尤其以轻纺产业客户为主,兼有部分杭州外溢客户。鉴于杭绍高铁有效拉近绍兴与杭州之间的时空距离,杭州、萧山客群更为偏爱柯桥区。

另外,柯桥是绍兴经济重区,全国纺织基地,贸易中心;人均GDP、城镇可支配收入高于萧山区,但房价不及萧山一半。加上绍兴民营经济发达,内生需求的购买力强,房价有一定的上涨空间。另外,基于房价上涨预期,柯桥区本地投资性需求也占据一定比重。从户型上看,由于绍兴整体上经济实力较强,120-144平方改善户型占比最大。

04

土地市场

近几年土储逐年攀升,未来热度不减

从近几年的土地成交数据可以看出,2015年之后绍兴市土储逐年攀升,2017年经营性土地储备建筑面积高达429万平方米。近期又有多达46家开发商考察了绍兴市越城区、柯桥区和上虞区即将在2018年面市的8宗优质涉宅用地,其中不乏万科、碧桂园、龙湖等诸多全国百强房企。可以预见,未来一段时间绍兴市场热度仍会持续升温。

05

成交热点区域

成交最为火热的是柯桥区

成交热点区域集中在镜湖(学区)、越城区(拆迁户较多,因采用全货币安置,导致交易激增,刚需与投资并举)、柯桥(由于离高铁站较近,地铁也即将开通,客户看中其投资价值,聚集了宁波、杭州、上海的投资客户)三地。尤其是柯桥区,多为新盘;一方面是因为柯桥区纺织业较为发达,多出口外销,聚集了外地、外籍的纺织业商人;另一方面是因为柯桥与杭州距离较近,吸引了杭州等地的投资客。

06

棚改货币化安置

120%的货币补偿直接推高房价

绍兴市老城区改造一波接一波,2017年,全市计划实施城中村拆迁项目74个,涉及26273户。2018年3月份又有4个区域要拆迁,涉及老城区、东浦等,征收补偿方案也在公示之中,住宅最高赔偿价达15531元/㎡。尤其是是120%的货币补偿使得房价在2017年快速上升。绍兴实行货币安置,最高120%,按区域评估房价计算,并“房票”三区通用;货币化安置奖励达到20%,被征收户可以拿到120%的安置补偿款,可以在整个市区购房,不仅可以购买新建住宅商品房,还可以购买二手房和非住宅商品房。总体上看,大量的棚改进一步刺激需求,推高了房价。

07

杭绍城际铁路

柯桥区利好较大,吸引部分杭州萧山客群

柯桥区距离杭州萧山区相邻距离萧山区中心16公里,未来城际铁路完工,联通5号线,将与杭州萧山区无缝对接。绍兴与杭州萧山巨大的房价差,吸引了相对一部分杭州客户,尤其是柯桥区,刚需加部分投资。对柯桥区利好较大,吸引了一部分杭州的客户。

望未来,绍兴房地产市场热度有望延续,成交量将维持在较高水平,存在一定的增长空间;房价现已进入平稳增长期,后期犹存一定的上涨空间。目前市场热门板块集中在柯桥区、镜湖新区和越城老城区,区域内库存小,去化周期合理,房价上涨速度快,但相较于杭州、宁波,仍是“价格洼地”。基于绍兴良好的人文环境、便利的交通等优势,未来房价有望进一步上涨,建议重点关注,尤其是柯桥区和镜湖新区。

典型项目一:星尚·悦湖

中低端、安置占相当比例、销售火爆

开盘时间:2018年3月17日

入住时间:2019年10月

物业类型:住宅

装修情况:毛坯

建筑类别:高层

开发商:绍兴海尚置业有限公司

项目特色:公园地产 , 湖景地产 , 名企盘

区位:迪荡CBD城市中心腹地,咫尺迪荡湖公园&梅龙湖公园

配套:周边生活配套齐全,环境优美。

户型及价格:一期余少量房源在售,多为底楼,均价13300元/平方米左右,面积分为128㎡、131㎡、157㎡;即将加推二期高层20#、23#楼,建筑面积约88-131㎡。

市场情况:现场认筹火热,售楼处熙熙攘攘,销售人员无暇顾及,一般是熟人介绍。 因是限价盘,现场异常火爆,客群多为一期的老客户或者老带新;由于价格较低,吸引了众多安置户,现在许多客群都是亲戚、朋友结伴来看房。

星尚悦湖客户语录1:

你还要什么优惠,抢到房子就不错了;我一期买的9000元/平方米,现在涨到14000了,买到就是赚到。

星尚悦湖客户语录2:

我家几乎所有亲戚都在这个小区有房子,买了就是赚了。

典型项目二:世贸天樾

中高端、别墅+高层

开盘时间:2017年11月

入住时间:2019年6月

物业类型:住宅

装修情况:毛坯

建筑类别:15幢高层 36幢排屋

开发商:绍兴世茂新领域置业有限公司

项目特色:湖景地产 , 名企盘

区位:绍兴市越城区人民东路与迪荡湖路交汇处,接轨老城醇熟和新城繁华,依偎这栋古运河,雍享三面环水河谷秘境。

客群:改善型为主,定位高端

配套:医院、学校配套完善,交通方便

内部配套:3.0迭代景观互动园林、约500米环形全龄跑道、约1000米滨河景观绿化带

市场:高层房源已基本售罄,仅余少量底层房源,价格在13000-14000元/平方米之间。一期排屋已售罄,二期排屋将于本月底加推,面积为217㎡和237㎡;均价17000元/平方米。

看盘感受:置业顾问很傲娇,直接暗示要全款购房

典型项目三:恒大珺睿府

配套商业综合体同期交付,精装修

开盘时间:将于5月28日新开盘

入住时间:2019年12月下旬

物业类型:普通住宅、购物中心

装修情况:精装修

建筑类别:板楼 高层

开发商:绍兴恒大投资置业有限公司

项目特色:配套商业综合体同期交付

市场:88折(提价促销,意义不大),仅剩18、19层的121平方米,二期还没开盘,小户型售罄,以本地刚需为主。

— END —

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合!

返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:本文由入驻搜狐号的作者撰写,除搜狐官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表搜狐立场。

阅读 ()

文章评论
—— 标签 ——
首页
评论
分享
Top