北京石景山法院分析:业委会“一致对外”维权作用大

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发布时间:2018-09-27 18:02

原标题:业委会“一致对外”维权作用大

作为新兴的社区自治组织,越来越多的小区建立起业主委员会,以维护业主在小区管理中的合法权益,由此也产生了业委会与物业、开发商等公司之间的大量诉讼。五年来,北京法院共审理了1573件涉业委会纠纷案件。石景山法院分析发现,业委会在“一致对外”的问题上能够起到较大的作用,但内部声音的不统一会导致小区管理能力减弱,甚至业委会成员内部也会产生分歧和矛盾,诉至法院请求解决。

公共空间经营收益

法院判给全体业主

近年来,北京法院审理的涉业委会纠纷案件呈现快速增长趋势,其中,涉及车位、车库纠纷等业主共有部分的纠纷比例过半,业主诉请撤销业委会决议的案件也占到了总案件量的三分之一,案由高度集中。

我国《物权法》对小区业主共有部分、业主共同管理的事项作出了规定,但因法律的现有规定较为抽象,例如小区人防工程、供电、供水、供热、供气、网络设施等是否属于业主共有,法律并未明确规定,在实践中争议较大。

2012年,北京一小区成立了业委会并备案。业委会成立后,发现小区物业公司早在2006年就与某广告公司签订合同,约定在小区电梯间投放广告。

6年间,物业共以物业费、管理费等理由,向广告公司收取124万余元。于是业委会将物业起诉至法院,要求物业返还小区公共区域的广告收益。

经审理,法院认为,小区电梯间、候梯厅属于业主共有,物业公司利用业主共有空间进行广告盈利活动,侵犯了全体业主的合法权益,该经营性活动获取的收益应当归小区业主所有。最终,物业公司被判决返还业委会117万余元。

“开发商利用信息优势,将业主共有的建筑设施当作专有部分出售或者占为己有,这种情况并不少见。”石景山法院民事审判第三庭庭长施舟骏表示,建筑物的基本结构、公共通行部分、公共设施设备和公共空间等区域,属于全体业主天然共有,因此该区域的经营收益,自然应当归属于全体业主。但如果物业在经营中花费了合理的成本,也应将成本予以扣除,再返还剩余部分。

对外一致维权易 对内个体协调难

除了业委会与开发商、物业的矛盾外,小区不同个体之间本身其实也存在着不同的声音。施舟骏在工作中发现,业委会在作为代表对外交涉时,能够成为很好的维权主体,但在涉及业主间矛盾时,业委会普遍存在的管理、协调能力差的问题就凸显出来。

“小区内的业主之间、业委会的内部也都存在着不同的利益主体,他们之间对诉讼的预期和认识差异较大。”施舟骏说,涉业委会案件波及业主的数量巨大,在他们的权利集体被物业或其他主体侵犯时,如物业私售车位,能形成一股很好的合力。但小区的公共场地归属对不同业主的影响存在差异,导致个人利益和业主共有权益发生冲突。

例如购买二手房的新业主进入小区后,却发现小区内车位已被老业主占用完毕,新老业主之间就会产生分歧。而此时业委会作为自治组织,只能居中协调,很难将业主间的矛盾上升到法律层面去解决。

“属于业主大会和业委会自治范畴的事项,不在业委会能够提起的诉讼范围之内。”对于这类矛盾,施舟骏建议,业委会要加强内部自治能力,建立起小区管理的规则,如通过车位的定期轮换、摇号等方式,缓解停车难问题。

业主大会应设条款约束业委会

可聘专业人员组成专门监督机构

2014年4月,某小区业委会主任于某通过短信宣布辞去主任一职,但没有到居委会备案。随后,业委会重新举行了投票选举,选举原业委会副主任魏某为业委会主任,并增选王某为副主任。

几个月后,魏某、王某和另一业委会成员白某又以书面形式宣布辞职。于某等剩余四名业委会委员便以小区业委会的名义张贴公告,以公告形式宣布中止了魏某等人的业委会主任资格和委员资格。

魏某认为于某同样已经辞职,没有权利作出公告,故起诉请求法院撤销该份公告,并确认由于某等四人组成的业委会不具有资格。而于某等四人也以业委会的名义诉至法院,要求魏某返还由他保管的业委会公章。

施舟骏表示,并不是所有纠纷都应由法院审理,具体到请求撤销业委会决定的案件中,只有业委会的决定属于侵害业主合法权益的,该侵害是具体、个体化的,受侵害的业主才能请求法院予以撤销。

而魏某的诉请涉及的是业委会的内部管理问题,属于业主大会、业委会的自治范畴,不属于法院的民事案件受理范围。因此,最终法院判决驳回了魏某的诉讼请求。如果魏某对于某等人张贴的公告不服,可以通过《业主大会议事规则》等自治制度进行救济。

因于某没有书面辞职并备案,其在法律意义上仍是业委会的委员,因此包括于某在内的四名委员以业委会的名义起诉,剩余委员数量超过半数,符合法律规定。鉴于魏某已经不具备业委会委员资格,故法院判决其向业委会返还公章。

施舟骏表示,这个案件集中反映了业委会换届引发的利益冲突,也表现出业委会成员不胜任职责、随意辞职、辞职后补选难、任期届满后难以延续等问题亟待解决和完善。

对业委会内部事项的监督,施舟骏认为业主大会应在议事规则中对业委会及成员的权利行使、责任承担设定明确约束条款,并加强基层政府部门、居委会对业委会的指导监督。此外,业主大会还可以聘请法律、财务等人员组成专门监督机构,对特定事项进行监督。

(责编:许维娜、伍振国)

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